Вот уже полгода цены на рынке недвижимости практически недвижимы. Есть небольшие колебания, но вряд ли стоит брать во внимание подорожание или удешевление на 1%, которые отмечали агентства на протяжении этого времени. Несмотря на окончание выборов и небольшое оживление покупательского интереса, в феврале оправдались прогнозы тех экспертов `Сегодня`, которые говорили, что цены не сдвинутся с места: по данным портала realt.ua, за этот месяц средняя цена квадратного метра на вторичном рынке упала на 0,09%.
Так что цены стоят. Вопрос - почему? Ведь по всей логике они должны падать. Ведь жить богаче и веселее мы не стали. А с помощью ипотеки совершаются единичные сделки. `У меня было 2 сделки с привлечением кредитных средств за все это время, - рассказывает директор риелторской компании `Золотые ворота` Алексей Холмецкий. - И это был такой мучительный процесс: банк больше месяца принимал решение. В итоге люди потеряли задаток, потому что не уложились в оговоренные сроки`.
Почему не ПАДАЮТ. Итак, что же при низкой платежеспособности населения вот уже полгода не дает ценам сдвинуться с мертвой точки в сторону уменьшения? `Нехватка ликвидного жилья, - отвечает независимый риелтор Виктория Мизюк. - Сейчас львиная доля квартир в экономсегменте с изъянами: либо этаж первый или последний, либо окна выходят на шумную улицу и т. п. То есть хорошую квартиру подешевле сегодня нужно ловить, тогда как весной-летом прошлого года их было полно`. Кроме того, сейчас на рынке недвижимости актуальны `цепочки`, когда продают одну квартиру и покупают другую.
`Если раньше разница между `единичкой` и `двушкой` была $40-50 тыс., то сейчас $10-15 тыс., поэтому многие хотят расширяться, - объясняет Алексей Холмецкий. - Покупатель `единички` дает толчок. Ее продавец покупает `двушку`. Продавец `двушки` покупает `трешку`. Вот так и совершаются сделки`. Не дает падать ценам и `устаканившийся` курс доллара: чем он выше, тем цены на `вторичку` ниже.
ВОЙНА НЕРВОВ. Но самая весомая причина - слухи о возобновлении осенью ипотеки, что может поднять цены на жилье. Поэтому сейчас на рынке много продавцов, которые выставляют квартиры на продажу по цене выше среднерыночной и стоят на ней намертво, и даже могут периодически повышать. К примеру, при мониторинге сайтов недвижимости я нашла квартиру, которую месяц назад выставили за $56 тыс., а сейчас продают за $65 тыс. То есть сейчас идет `война нервов`: если не горит, продавцы не хотят сбрасывать цену в ожидании грядущего подорожания, а покупатели не хотят и не могут покупать квартиры по завышенным ценам.
Перелом, похоже, наступит осенью. Все сейчас ожидают, что в сентябре-октябре возобновится активное кредитование банками населения под покупки квартир. Если это действительно случится, то цены на недвижимость пойдут вверх. Если же кредитование не возобновится, то у многих продавцов жилья просто не выдержат нервы и они начнут скидывать свои квартиры задешево, чтобы их купили как можно скорее. И тогда цены на `вторичке` вновь обрушатся. Ну а до тех пор цены и весь рынок будут стоять на месте. Разве что летом возможно небольшое сезонное снижение. `Даже в более удачные годы существовало правило: начинается лето - продажи падают. На фоне уменьшения спроса, думаю, к лету цены упадут на 5-10%`, - считает Виктория Мизюк.
Самые доступные
Эти квартиры на 10-20% дешевле среднерыночной цены. Но если год назад, когда многие боялись, что цены сдуются до уровня 2000 года, а потому старались быстрее продать жилье, это были реальные предложения, то сейчас в основном `закидушки` (за исключением 3-комнатных). Их выставляют риелторы, чтобы выйти на прямого покупателя.
1-КОМНАТНЫЕ
$40 000 Cолом. р-н, ул. Новополевая, 24/15/5
$43 000 Подол. р-н, ул. Копыловская, 22/12/5
$44 500 Днепр. р-н, ул. Ст. Сулеймана, 23/13/4
В январе самую дешевую `единичку` мы нашли за $38 тыс. В феврале-марте 2009 г. такие квартиры можно было купить за $25-27 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ
$55 500 Голос. р-н, ул. Столичное шоссе, 49/34/6
$58 000 Десн. р-н, ул. Братиславская, 46/30/8,4
$60 000 Днепр. р-н, ул. Перова, 46/30/8
Такие `двушки` и в январе можно было найти за эти деньги. Год назад они шли по $48-50 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ
$72 000 Днепр. р-н, ул. Каунасская, 50/37/6,5
$75 000 Десн. р-н, Лесной пер-к, 62/43/7,5
$75 500 Днепр. р-н, ул. Шалетт Моста 62/45/7,6
Такой порядок цен на `трешки` был и в январе. Год назад шли по $65 тыс.
Что ПОКУПАЮТ
Некоторые из опрошенных нами экспертов прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости уже в ближайшее время. Так, по мнению Александра Охрименко, президента Украинского аналитического центра, стабильный доллар заставит владельцев валюты искать новые объекты инвестирования, и в этой ситуации инвестиции в жилье будут одним из главных направлений вложения валюты. `При стабильном курсе можно ожидать рост цен на жилье экономкласса на 20-25% в течение весны-лета 2010`, - прогнозирует эксперт. Однако, как показало наше небольшое исследование, квартиры, выставленные даже по среднерыночной сегодняшней цене, не продаются.
Мы решили проверить, по каким ценам люди готовы покупать квартиры. Объектом эксперимента стали `единички` в спальном районе Киева (Виноградаре), с жилой площадью 15-19 кв. м. Сейчас их средняя цена - $55 тыс. (при подорожании на 25% они будут стоить около $70 тыс.).
Итак, нахожу на одном из сайтов недвижимости объявления месячной давности. Первое из них¬- `4/5-эт. кирп. дома, 30/15,5/6,6 кв.м, с/у совм., стеклопакеты, ремонт. Цена 56 500 у.е.`. Квартира оказалась до сих пор не продана. Второй звонок намеренно делаю по квартире за $50 тыс.: `3/9-эт. кирп. дома, 34/18,5/8 кв. м, требует ремонта, срочная продажа`. Радостный голос риелтора сообщает: `Уже давно продана, за неделю улетела`. Звоню дальше по объявлению, где указана средняя цена $55 тыс.: `3/5-эт. дома, 32/18/7 кв. м, жилое состояние, балкон застеклен, бронедверь`. `Эта квартира отложена. С нового года пытались продать. Хозяева решили подождать`, - рассказал мой собеседник.
Впрочем, покупают и не самое дешевое жилье. Квартира по объявлению `Виноградарь, Порика, 5/16кб, 46/17,3/14, дому 7 лет, отличный ремонт, встроенная кухня, шкаф-купе, 88 000 у.е.`. оказалась проданной. И выставляли ее на продажу всего 2 недели. Впрочем, если сравнивать цену этой квартиры со стоимостью `единичек` в только что введенных в эксплуатацию домах, то она будет ниже: в новостройках можно купить 1-комнатную квартиру за $90-100 тыс. А ведь там еще ремонт делать.
Вывод напрашивается очевидный: улетают, как горячие пирожки, только квартиры по цене ниже средней. `Сейчас совершаются сделки только по самым дешевым квартирам. Под дешевыми я подразумеваю жилье по цене ниже средней`, - подтверждает наши выводы Алексей Холмецкий. Таким образом, `зона покупки` 1-2-комнатной квартиры сегодня - $50-65 тыс. Дороже покупают редко.
Новострой: ЗАМАНИВАЮТ РАССРОЧКОЙ
`Первичка` зависит от `вторички`. Раз она не дешевеет, то и новостройки не станут падать в цене`, - говорит гендиректор девелоперской компании `ТММ` Николай Толмачев. Связано ли это с застоем на рынке вторичной недвижимости или нет, но действительно, как видим из таблицы, цены на квартиры в `новье` в феврале были более-менее стабильны. Только в некоторых районах цены немного подросли. Вероятнее всего, это связано с тем, что там ввели дома в эксплуатацию. `Как только дом достроился, то цены там поднимаются до уровня домов, находящихся рядом`, - объясняет Сергей Костецкий.
Многие стройкомпании продолжают привлекать потенциальных покупателей рассрочкой. Причем если раньше ее, как правило, выдавали на 1-2 года, то теперь некоторые застройщики увеличили срок до 5 лет. Правда, это предложение может быть привлекательно, только если человеку не хватает небольшой суммы для покупки. Скажем, $10-20 тыс. Судите сами: 1-комнатная квартира в введенном в эксплуатацию доме в жилом комплексе `Паркове місто` cтоит около $110 тыс. Если у покупателя есть, скажем, только $50 тысяч, то ежемесячная выплата будет составлять около 11 тысяч грн. Не каждый такое потянет. Также некоторые банки по-прежнему кредитуют покупку в своих новостройках. Но за счет высоких ставок такие займы не каждому по карману.
Представившись покупателем 1-комнатной квартиры в новоиспеченном доме по ул. Степана Руданского, я попросила кредитного менеджера `Пиреус банка` рассчитать мой ежемесячный платеж. При первом взносе $50 тыс. ежемесячные выплаты по одолженной сумме $40 тыс. составляли бы 6 тыс. грн. Если учитывать, что, по данным Госкомстата, 86,7% украинцев получают зарплату до 3500 грн., то такой кредит немногим по карману.
`Спрос появится, когда цены снизятся хотя бы на 30% - до $700-800/кв. м`, - считает эксперт по недвижимости корпорации `Антар групп` Роман Зинец.
Аренда: ШТИЛЬ В ЭКОНОМСЕГМЕНТЕ
По данным портала realt.ua, за февраль 2010 года средняя цена аренды квартир в Киеве выросла на 4,42%. Однако, как отмечают опрошенные нами эксперты, цены в экономсегменте в последний месяц зимы оставались стабильными. `Особых измений я не вижу, - говорит Алексей Холмецкий. - В Киеве же ничего не поменялось. Один из журналов по трудоустройству по-прежнему тоньше в 5 раз, чем до кризиса`. `Цены на самые ходовые квартиры не растут, - подтверждает Юрий Базелинский. - А если истекает срок договора и его перезаключают, то хозяева могут даже уступить 10-15%. Потому что эту сумму им и так придется скидывать, если будут искать новых квартирантов`.
Если где и произошло повышение цен, так это в высоком ценовом сегменте. `Хозяева хотели бы видеть докризисные цены, - констатирует директор АН `Виктория` Анатолий Карпа. - Вот сейчас наш клиент хочет сдать 2-комнатную квартиру в новострое 90 кв. м. за $2,5 тыс. в месяц. А до этого квартира подобного плана могла стоить $1,5-1,7 тыс. Такой разыгравшийся аппетит владельцев элитных хором связан с препологаемым оживлением бизнеса`. Что касается прогнозов, то весной на рынке аренды будет ценовой штиль. `А вот к лету, когда люди будут съезжать, цены могут снизиться на 10-15%. Но это не касается самых дешевых квартир: они улетают в любое время года`, - считает Юрий Базелинский.
Самые доступные
Наиболее дешевых съемных `хаток` по-прежнему негусто. Оно и неудивительно - несмотря на обычно непрезентабельный вид и, как правило, удаленность от метро, такое жилье пользуется спросом.
Комнаты
678 грн. Шевч. р-н, ул. Лукьяновская, 45/14/9
684 грн. Днепр. р-н, Вильде Эдуарда, 31/20/5
В феврале самые дешевые комнаты стоили 720 и 760 грн.
1-КОМНАТНЫЕ
1995 грн. Оболон. р-н, ул. маршала Рокоссовского, 26/14/6
2000 грн. Святош. р-н, ул. Туполева, 37/17/7
В среднем за февраль цены не изменились
2-КОМНАТНЫЕ
2633 грн. Святош. р-н, ул. Ромена Роллана 45/30/7,5 кв. м
2785 грн. Дарн. р-н, ул. Санаторная, 54/31/9 кв. м
В феврале мы находили `двушки` дешевле на 130-185 грн.
3-КОМНАТНЫЕ
2952 грн. Десн. р-н, ул. Закревского Н., 7/42/8 кв. м
3287 грн. Десн. р-н, Лесной пер., 62/42/7 кв. м
За последний месяц появились `хоромы` на 100 грн. дешевле
земля: До ПОДЪЕМА рынка ДАЛЕКО
Январь-февраль - традиционно мертвый сезон для покупки земли. Это связано с неблагоприятными погодными условиями и чередой праздников, говорят риелторы. Так что сделки практически не совершались, что не замедлило отразиться на ценах. По данным портала realt.ua, в 30-километровой зоне от Киева средняя цена сотки уменьшилась на 16,4%. Однако, как отмечает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль, во 2-й половине февраля наблюдалось небольшое оживление интереса со стороны покупателей. `Прошли выборы, крупные инвесторы начали делать шаги по поиску участков. Вырос интерес и со стороны обычных покупателей, которые хотят за теплое время года поставить коробку дома. Однако до подъема рынка очень далеко. Думаю, к лету земля подешевеет на 10-15%. Но это средняя температура по больнице. Потому что, если находится покупатель, то многие скидывают очень существенно. Скажем, выставляли цена $5 тыс. за сотку, а продают по $3,5 тыс.`, - уточняет эксперт.
http://www.segodnya.ua/