Украинский рынок коммерческой и офисной недвижимости могут быть охарактеризованы как рынки арендатора, в отличие от рынка арендодателя, который доминировал в период с 2003 до 2008 года. На рынке предлагается значительное количество обесцененных активов, однако пока не зафиксирована ни одна крупная транзакция. Таковы данные исследования компании `Ernst & Young LLC `, текстом которого располагает ЛІГАБізнесІнформ.
Согласно исследованию, стабильное снижение ставок капитализации за последние годы, которое отражало рост цен и доверия инвесторов, кардинально изменилось с началом глобального финансового кризиса.
Офисная недвижимость
По данным аналитиков компании, большинство компаний пытаются минимизировать операционные расходы и оптимизировать бизнес-процессы. `Данные мероприятия ведут к сокращению занимаемых площадей и консолидации всех бизнес-подразделений в одном небольшом здании, либо на значительно меньшей территории`, - говорится в исследовании.
Большое количество арендаторов в рамках программы сокращения затрат пересматривают месторасположение офиса, предпочитая переезд в помещения более низкого класса (из класса `А` в `В`), в то время как компании, которые не так сильно пострадали во время кризиса имеют потенциальную возможность качественного улучшения условий размещения без увеличения расходов по аренде.
Уровень вакантности офисных центров класса `А` достиг 10-15%.
Арендные ставки на помещения высокого класса снизились на 30%-40%. Прогнозируется дальнейшее снижение ставок до уровня 30-40 $/кв.м в месяц для класса `А`и $15-30/кв.м в месяц для класса `В`. Арендодатели в большинстве случаев готовы предлагать офисы в аренду с уже проведенными работами по внутренней отделке.
Количество площадей в субаренду постоянно увеличивается. И сегодня этот сток формирует отдельный сегмент офисной недвижимости.
Новое предложение до конца 2009 ожидается в размере 70,000 – 120,000 кв. м. Однако большая часть заявленных проектов вероятнее всего так и не будет введена в эксплуатацию до 2011- 2013.
Торговая недвижимость
Сегмент торговой недвижимости является наиболее устойчивым в период кризиса, среди других сегментов коммерческой недвижимости.
Согласно исследованию компании `Ernst & Young`, последствия финансового кризиса, а именно, снижение покупательской способности до уровня 2000 года, значительно повлияло на общий уровень спроса в секторе ритейла.
Общее предложение торговой недвижимости в Киеве на конец 2008 года составляло около 850,000 кв. м, включая новое предложение в размере 140,000 кв. м.
Потенциальная возможность увеличения количества существующих площадей в 2009 имеет важное значение для дальнейшего развития сектора.
Угроза увеличения вакантных площадей заставляет арендодателей идти на значительные уступки: снижение арендных ставок и/или процентная аренда (от оборота).
Уровень вакантности постоянно увеличивается, оказывая наибольшее влияние на рынок торговой недвижимости в регионах.
Абсолютное большинство девелоперов пересмотрели и в большинстве случаев отложили свои планы по выходу на региональные рынки - города с населением менее 700-800 тыс. человек.
В третьем квартале 2009 года Кабинетом Министров было принято постановление КМУ `О мероприятиях по стабилизации цены за предоставление услуги и аренду торговых помещений (площади) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса` N278, которое устанавливает пограничный уровень рентабельности в размере 20% за сдачу в аренду площадей.
Индустриальная недвижимость
Значительное снижение темпов производства и объемов торговли отразилось на ослаблении уровня спроса на производственные объекты и производственные мощности.
В 2009 на рынке наблюдалась некое смещение акцентов девелопмента со спекулятивными целями в сторону девелопмента объектов под заказ (built-to-suit), позволяя собственникам таким образом снижать риски вследствие нестабильной рыночной ситуации.
`Рынок складской недвижимости стал рынком арендатора, с более гибкими и удобными условиями, которые позволяют получать наиболее выгодные условия по аренде. Спрос на новые профессиональные помещения будет постепенно снижаться. Новое предложение 2009-2010 годов будет значительно превышать уровень спроса`, - говорится в отчете.
Исторически минимальный уровень арендных ставок под воздействием глобального кризиса снизился на порядка 15%-20% к середине 2009.
В свете значительного снижения спроса, уровень вакантности будет постепенно увеличиваться, оказывая значительное влияние на размер арендных ставок.
Рынок земли
Текущие цены продажи на земельные участки в Украине упали на 35-40% и ожидается их дальнейший спад на 25-30% к концу 2009 года.
На рынке почти полностью отсутствуют средние и крупные трансакции земельных участков, соответственно значителен разброс запрашиваемых цен.
По наблюдению экспертов `Ernst & Young`, на рынке можно отметить лимитированное количество незначительных трансакций под индивидуальный девелопмент жилой недвижимости.
Земельные участки изначально приобретенные для спекулятивных целей сейчас выставлены на продажу, однако продавцы сталкиваются с низкой ликвидностью и низким спросом на земельные участки.
Скидки на торг достигли своего пика в 2009 году и в частных случаях составили 25-30%. Значительное преобладание предложения над спросом земельных участков как частной так и арендуемой собственности ожидается к концу 2009 года.
Земельные участки с наилучшим местоположением, соответствующей инфраструктурой и по разумной цене, возможно, будут единственным востребованным продуктом на земельном рынке Украины в 2009 году.
Выводы и прогнозы
По данным экспертов, на украинском рынке предлагается значительное количество обесцененных активов, однако на сегодняшний день не зафиксирована ни одна крупная транзакция. Сравнительно высокий уровень банкротств ожидается среди средних и малых девелоперов.
Аналитики компании `Ernst & Young` прогнозируют, что большая часть инвестиций в 2009 году будет направлена на обесцененные активы с акцентом на качественные местоположения.
http://biz.liga.net/
Украинский рынок коммерческой недвижимости: оценка экспертов
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 6124
30 янв. 2024 г.
4 сент. 2023 г.
1 сент. 2023 г.
