Понятие частной собственности входит в перечень важнейших прав современного человека. В нашей стране оно закреплено ст. 41 Конституции Украины. Но в реальной жизни все иначе. С недавних пор `вольное` обращение с правами граждан распространилось на рынке земли и недвижимости. В критическую ситуацию попадают люди из хороших, далеко не аварийных квартир, которых ввиду сноса целых кварталов старой застройки отселяют в формально сданные, но реально недостроенные дома, где нет ни воды, ни света, ни канализации. Другими словами — `отселенцев` выбрасывают… на стройплощадку. Но самое главное — их право собственности на прежнее благоустроенное жилье просто аннулируют…
Во всем мире довольно часто случается, что в связи с крупными государственными программами приходится выселять граждан из принадлежащего им жилья. И мировой опыт решения этого вопроса разный. К примеру, в Китае под строительство объектов для проведения Летней Олимпиады-2008 оперативно сносились целые кварталы с выплатой символической компенсации и заключением в тюрьму тех, кто с этим был не согласен.
В России подготовка к Олимпиаде-2014 в Сочи привела к принятию федеральных законов `О проведении Олимпийских игр` и `О корпорации по строительству олимпийских объектов`, согласно которым государством предусмотрен особый порядок выкупа и принудительного изъятия земель, в частности за счет сокращения сроков судебного разбирательства подобных дел и исполнения судебных решений.
Зато в США и большинстве стран Европы нередки примеры, когда маршруты магистралей отклоняются от запланированных в связи с несогласием владельцев продавать землю. Если же хозяин согласится, ему заплатят цену гораздо выше рыночной (исходя из планируемых доходов от проекта), а также оплатят все сопутствующие (в том числе и моральные) расходы на переезд.
Конечно, нет смысла идеализировать негласные законы строительного бизнеса за рубежом — там он точно так же коррумпирован. Но коррупция в Европе и Америке как-то не распространяется на вопросы, затрагивающие личность, права и собственность конкретного человека.
В Украине самой нашумевшей историей с принудительным отселением стали Русановские сады. Чтобы разрешить эту долгоиграющую проблему, был даже принят специальный закон. С одной стороны, логика властей понятна: строительство ветки метрополитена в такой густонаселенный и отдаленный от центра Киева район, как Троещина, — безусловно, социальная необходимость. Однако, по мнению некоторых экспертов, данный проект просто преследует своей целью захват 300 га земли на территории Русановских садов для ее последующей застройки жилой и коммерческой недвижимостью. При этом другой проект предлагает вывести ветку метро на Троещину из урочища Горбачиха по более оптимальному маршруту и позволяет сэкономить на выплате компенсаций владельцам садовых участков.
К сожалению, сравнительного анализа действующего и альтернативного планов проведения новой линии метро с экономически обоснованными выкладками и математическими расчетами нет. И вряд ли он появится.
Отдельный `триллер` — когда людей принудительно выселяют из законно принадлежащих им домов из-за того, что городские власти собираются возводить на их месте другие здания, а в качестве возмещения выселяемым гражданам вместо реальной рыночной стоимости жилья предлагают малометражную жилплощадь или смешную компенсацию, по мировым меркам являющуюся, мягко говоря, парадоксальной.
Именно такая схема `относительно законного отъема` жилья в историческом центре города вполне накатанно и отработанно действует в Москве с начала 2000-х годов. Выбрав подходящий объект, некая девелоперская компания, имеющая связи в мэрии Белокаменной, подает предложение о реконструкции здания, которое мэрские чиновники, ничтоже сумняшеся, подписывают.
После этого начинается процедура психологической `обработки` жильцов дома, которых заставляют согласиться на предлагаемые условия переезда на окраины города. Чем дешевле удастся отселить собственников квартир, тем выше будет рентабельность всего предприятия. В процессе `выкуривания` применяются такие невинные приемы, как отказ в текущем ремонте, отключение воды и электричества. Если после всего вышеперечисленного в доме еще кто-то остается, появляются судебные исполнители, которые, имея на руках необходимые бумаги, в сопровождении милиции перевозят строптивых жильцов в предложенное им новое жилье.
Теперь похожая методика появилась и в Украине. С тем лишь отличием, что методам принудительного убеждения ее разработчики и реализаторы предпочитают шаги, связанные с прямым нарушением действующего законодательства, рассчитывая (и небезосновательно) на правовую неграмотность наших граждан. Действует эта схема таким образом.
Для начала заинтересованное лицо или группа лиц, опять-таки имеющая определенные выходы на местную власть (поскольку согласно ч. 5 ст. 14 ЖКУ любое решение о сносе дома или реконструкции микрорайона принимается исполнительным комитетом горсовета), подыскивает в черте города подходящий район времен `хрущевской оттепели`. Таких предостаточно: по данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства, только в Киеве более 2 тыс. ветхих домов, а в Украине их порядка 25 тыс.
Затем горсовет оперативно принимает соответствующее распоряжение, разрешающее реконструкцию отобранного в результате придирчивого кастинга района. При всем том, что данное распоряжение должно быть обнародовано в СМИ, зарегистрировано в Министерстве юстиции и в письменном виде предоставлено каждому жильцу микрорайона, предназначенного к сносу, часто местные власти самолично освобождают себя от таких обременительных действий и могут ограничиться простым объявлением на входных дверях подъезда.
Более того, несмотря на то что вопрос о принятии таких решений — прерогатива исключительно пленарных заседаний городского совета (ст. 26, п. 30 Закона Украины `О местном самоуправлении в Украине`), власти любезно не обременяют и граждан, издавая распоряжение без участия каких бы то ни было представителей со стороны общественности.
Далее начинается самое увлекательное — выборочное применение на практике отдельных положений Закона Украины `О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда`. С одной стороны, закон предоставляет выселяемым гражданам довольно много гарантий: не допускается переселение во временное жилье, до момента завершения строительства стартового жилья (куда должны переселить людей из домов, предназначенных к сносу) никакого отселения проводиться не может. Однако говорить о его эффективности сложно, поскольку в нем не описаны конкретные процедуры и детали, которые необходимо будет разрабатывать на уровне подзаконных актов. Процесс же улаживания деталей возложен на органы местного самоуправления.
В результате появляются распоряжения местных властей (в Киеве, например, такого рода документ имеет номер 180), которые позволяют по иску мэрий или даже БТИ в судебном порядке аннулировать свидетельства граждан о собственности на принадлежащее им жилье. Учитывая специфику отечественной судебной системы, не удивляйтесь, если о решении суда по своему жилью вы узнаете… последним.
Подобный механизм правовых взаимоотношений позволяет застройщику здорово экономить на уговорах строптивых жильцов. Дескать, раз БТИ уже аннулировало их право собственности на квартиру в сносимом доме, а гражданам, согласно требованиям закона, уже предоставлено стартовое жилье, их отказ освобождать дом — не что иное, как немотивированные капризы.
И тут сразу необходимо уточнить кое-какие детали в отношении этого самого стартового жилья. Согласно ст. 12 Закона `О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда`, отселение владельцев жилых помещений осуществляется `при условии согласия этих владельцев соответственно договорам, которые инвестор-застройщик заключает с каждым владельцем/совладельцем жилых помещений`. Однако на практике это согласие играет чисто фиктивную роль: ведь если жильцы не изъявят требуемой готовности переехать `на край географии` на благо отечественного строительства, их согласие просто пропишут одной строкой в тех документах, где это будет необходимо. И доказывать после этого, что ты не жираф, достаточно сложно.
И действительно, жилье взамен сносимого дома предоставят. Но в этой части истории переселяемых может ожидать пренеприятнейший сюрприз: хорошо, если альтернативное жилье будет предложено (или, скорее, навязано) в другом районе. С этим, в принципе, легко поспорить в суде с привлечением квалифицированного юриста, поскольку закон строго обязывает инвестора предоставить `отселенцам` новые, равноценные по площади и количеству комнат, квартиры в реконструируемом микрорайоне.
Однако застройщики изобрели более хитрую схему и `с барского плеча` предлагают жильцам великолепные квартиры в монолитном новострое, уже возведенном в том же районе. Новострой при этом, согласно Акту сдачи в эксплуатацию и по утверждению самого застройщика, `полностью благоустроен относительно условий данного населенного пункта, соответствует установленным санитарным и техническим условиям`. На самом же деле это лишь скелет жилого дома (без воды, канализации и минимального ремонта).
Причем ввиду глобального кризиса завершение работ на нем откладывается `до лучших времен`. При этом Акт сдачи дома в эксплуатацию благополучно фальсифицируется, чтобы дом не `висел на балансе`, так как застройщику еще нужно выбить кредиты на продолжение застройки микрорайона. Вот в этот-то `полностью благоустроенный` недострой и переселят всех, кто желает после реконструкции остаться в своем районе. Ведь надо же и людям пойти на какие-то уступки перед застройщиком?! А ремонт, извините, — дело наживное.
Вышеописанная схема на данный момент успешно применяется в Киеве при активной поддержке властей. Однако это не значит, что регионы нашей страны могут спать спокойно, ведь такая технология, помноженная на новый рычаг давления — выселение в целях `общественной необходимости`, при желании позволит очистить под выгодную застройку большую часть привлекательных территорий любого из городов Украины. Единственное, что может в этом случае помочь гражданам, — это четкое знание своих прав и пусть несовершенных, но все-таки законов.
Мнение
экспертов
Оксана Чернобук
управляющий партнер ЮФ `Центр права`:
— Описанная выше ситуация близка к коррупции и злоупотреблению служебными полномочиями органами прокуратуры и государственной властью. И здесь попавшим в такие обстоятельства людям нужно помнить свои права. Если необходимое согласие на отселение не давалось и договоры жильцами действительно не подписывались, а застройщик попытается предоставить их как подлинные документы, жильцы могут смело требовать проведения экспертизы и впоследствии возложить эти затраты на застройщика. Что касается альтернативного жилья, то если дом, который не пригоден для проживания, был введен в эксплуатацию, — это явные признаки преступления, и прокуратура обязана не просто провести визуальную проверку и дать шаблонный отказ от разбирательства этой ситуации. Органами прокуратуры должны быть затребованы документы из Государственной архитектурно-строительной инспекции (Акт о принятии указанного дома в эксплуатацию), генеральный план застройки этого района из Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, решение сессии Киеврады об утверждении генплана реконструкции и предоставления разрешения на такие действия, а также документы, на основании которых принималось такое решение, в том числе договоры с жильцами. Эти же документы обязан затребовать и суд. Если же прокуратура проявляет бездеятельность, нужно всячески привлекать внимание общественности, вышестоящих органов, политических чиновников и обязательно СМИ. Ведь, согласно ст. 94 Уголовно-процессуального кодекса, основанием к возбуждению уголовного дела являются сообщения, опубликованные в прессе. Таким образом, можно будет обеспечить возможность подачи иска о запрете застройщику осуществлять какие-либо действия относительно выселения жильцов и реконструкции жилого района.
Данил Гетманцев
почетный президент юридической компании Jurimex:
— Проблема расселения граждан существовала всегда, независимо от объемов застройки. И зачастую практика показывает, что переломить собственников жилья `через колено` очень сложно. Дело в том, что даже при наличии достаточно серьезной поддержки в судах, Верховный суд Украины, если дело дойдет до него, не оставит в силе явно незаконное решение, так как таким образом будет создан прецедент, который станет основанием для пересмотра уже устоявшейся судебной практики по данному вопросу. Поэтому застройщик, как правило, готов договориться с собственниками жилья, предоставляя им достаточно неплохие варианты. Проблемы как раз возникают с теми гражданами, которые либо пытаются разыграть свою `золотую акцию`, требуя от застройщика предоставления неадекватных компенсаций, либо просто не хотят переезжать. Но ведь весь проект не может быть остановлен из-за нежелания одной-двух семей. В таких случаях застройщик идет в суд и пытается лишить граждан собственности в судебном порядке, но обязательно с предоставлением им адекватной собственности (компенсации). Именно в суде собственники должны заявить свои претензии к качеству собственности, предоставляемой им в компенсацию. Хотя необходимо отметить, что если по документам дом является введенным в эксплуатацию, доказать его неготовность к проживанию будет крайне сложно. Здесь гражданам следует привлекать правоохранительные органы, которые должны расследовать основания подписания акта о вводе дома в эксплуатацию без его надлежащей готовности.
Алина ПОЛИЩУК
http://telegrafua.com/
Свидетельство собственности на жилье может быть аннулировано без согласия гражданина?
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 6281
30 янв. 2024 г.
4 сент. 2023 г.
1 сент. 2023 г.
