Рынок жилья, несмотря на заверения застройщиков, находится в плачевном состоянии: огромное количество `замороженных` строек, отсутствие инвестиционного капитала и действенных схем финансирования. Банкиры твердят, что ипотека есть, существуют и финансовые схемы, нужно просто уметь ими пользоваться. Что на самом деле происходит с финансированием строительства и почему застройщики не могут найти общий язык с банкирами - выяснял корреспондент ЛІГАБізнесІнформ.
Финансовая пропасть
Еще год назад развитие строительства обеспечивалось в значительной степени за счет банковских кредитов. Но сегодня кредитование застройщиков практически остановлено, несмотря на наличие разных схем финансирования. `Мы должны признаться себе в том, что сегодня существует пропасть между нами (застройщиками, - ред.) и финансовым сектором`, - заявил член совета Ассоциации `Региональное строительство`, директор ООО `Макрокап Девелопмент Украина` Дмитрий Кутовой.
По его словам, схемы финансирования строительства в нашей стране придумываются и создаются ради схем. Хотя на самом деле финансовые механизмы призваны упрощать взаимоотношения между участниками рынка.
`Все возможные схемы, которые существуют в мире, Украина уже опробовала. И имущественные права, и ценные бумаги, и облигации, и закладные - все эти схемы работали. Не хочу никого ни к чему призывать, но в банковском секторе следует действовать более решительно - четко определить те объекты, которые банк желает сам достроить`, - считает генеральный директор компании `ТММ`, первый заместитель председателя Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА) Николай Толмачев.
В то же время банкиры отмечают, что каждый год на строительном рынке появляются новые схемы финансирования. `Мы работаем с фондами финансирования строительства (ФФС), облигациями, с компаниями по управлению активами, изучаем тему закладных и т.д. и для себя постоянно ведем аналитику, сравниваем: что из этих механизмов дает наибольший результат. Для банка выгодно брать в залог имущественные права, а не ценные бумаги`, - заявила заместитель председателя правления АКБ `Меркурий` по инвестициям и ценным бумагам Людмила Данилова, добавив, что принципиально важным моментом для всех механизмов финансирования является их законность.
ФФС
Воспеваемые банками и навязанные государством ФФС - очень больная тема для строителей. По словам президента Ассоциации `Региональное строительство`, председателя правления ООО `Трест Жилстрой-1` Александра Харченко, все застройщики к этой теме `относятся негативно`.
Так, заместитель председателя правления Строительной палаты Днепропетровской области Леонид Турчин считает, что нормы Закона про ФФС не выгодны и не логичны. `В Законе четко написано, что если строитель задержал сдачу какого-то этапа более чем на 30 дней, банк имеет право забрать эту стройку себе. Какой клиент возьмет квартиру чрез ФФС?`, - говорит Л.Турчин.
По его мнению, нет ни одной отрасли, где так зарегулирован выпуск товара (ограничение рентабельности - 15%). `Давайте освободимся от законов, которые мешают работать. Я хочу продавать квартиры. А мне говорят: нельзя, ты сначала потрать миллион на выпуск облигаций или организацию ФФС или КУА, а потом тебе будет можно. Но почему я, строитель, должен этим заниматься?`, - недоумевает Л.Турчин.
В ответ на это банкиры предлагают застройщикам внести изменения в уже действующие законы. `Вам не нравится Закон о ФФС? Так внесите изменения в него. Чтобы получить кредит, необходимо наличие определенных условий. Должна быть законодательная база, которая позволила бы банку без особых рисков эти кредиты выдавать`, - говорит Л.Данилова.
По ее словам, для банкиров ФФС - это законный механизм, который позволяет обращать взыскания и получать то, что банки давали застройщику и клиенту. А все остальные механизмы этого обещать не смогут и вернуть деньги будет проблематично.
Член Ассоциации `Региональное строительство`, директор ООО `Финансово-строительная группа` Владимир Лепесей пришел к выводу, что ФСС является хорошей схемой только тогда, когда застройщик сотрудничает с дружественным банком. `Если это не так, то застройщик может сильно пострадать в случае осложнений, так как практически не защищен`, - заявил В.Лепесей.
Однако банкиры настаивают на том, что сегодня механизм ФФС наиболее актуален, поскольку банки будут ужесточать условия кредитования, исходя из полученного негативного опыта. `Банки не будут идти на рискованные схемы`, - подчеркнула Л. Данилова.
Что банкам хорошо, то строителям...?
Основной проблемой в сфере финансирования строительства остается рентабельность, которая была завышена в период строительного бума и от которой игроки рынка не готовы отказаться, несмотря на ужесточившиеся кризисные условия. Застройщики уверены - банкиры должны взять часть проблемы на себя и вместе с ними поступиться рентабельностью.
`Не бывает такого, чтобы одна часть бизнеса стремительно падала и предпринимала яростные усилия выжить, а вторая часть сидела и думала о том, как сохранить свои нормы рентабельности`, - заявил директор `Макрокап Девелопмент` Д.Кутовой.
По мнению застройщика, банки также должны чем-то рисковать, а не пытаться решать только свои проблемы, сохраняя и повышая нормы рентабельности, в то время как строители вынуждены продавать государству жилье по 4200 грн. за квадратный метр.
В частности, застройщики уверены, что банки не смогут добиться реализации ипотечного залога, если не пожертвуют своей рентабельностью и не опустятся до рыночной цены этих залогов. Конечно, отмечают представители строительной отрасли, рыночная цена никогда не будет разумной, если новые дома не строятся и не будут строиться, ведь даже объекты со степенью готовности 80% без денег достроить невозможно.
`Застройщики в состоянии вернуть банкам часть денег, но только после того, как они реализуют стройки, которые были начаты. И конечно же, они не найдут этих денег, потому что они были вложены в стройки - в бетон, кирпич, арматуру, зарплаты и все остальное`, - подчеркнул Д. Кутовой.
В свою очередь банкиры объясняют, что для любой стройки `необходимо получение постоянных денег`. `Где их можно взять сегодня? Замечательно, если бы у нас были иностранные и институциональные инвесторы, у которых мы могли бы занимать деньги. К сожалению, сегодня нет у нас сегодня на рынке таких компаний`, - отметила Л. Данилова.
Двое в лодке
По словам управляющего Харьковским областным филиалом АКБ `Укрсоцбанк` Игоря Калиниченко, кредитование строительства уже начинает выходить в Украине из замороженного состояния, но кредиты выдаются все еще крайне осторожно.
`Мы не очень понимаем, в какую сторону пойдет рынок недвижимости в Украине. Если, не дай Бог, он пойдет еще вниз и стоимость жилья упадет ниже себестоимости, то это будет катастрофическая ситуация для отрасли и страны`, - заявил банкир.
По его мнению, если в Украине сохранится тенденция к росту цен, которая наметилась сейчас в Киеве, и рынок не будет уходить ниже рентабельности, банк начнет понемногу кредитовать: вначале готовое жилье, а затем переходить к первичному жилью. Однако кредитования, которое было раньше, в принципе не будет, потому что былой бурный рост повторить вряд ли возможно.
`Что касается цены на деньги, их цена определяется тем, какие риски есть в стране. Если у нас риски в стране колоссальные, естественно, тогда и цена на деньги высокая. Риск новостроек тоже достаточно серьезен. Согласен с тем, что надо совместно выработать механизм, который будет защищать нас с вами по одну сторону баррикад`, - сказал И.Калиниченко.
`Хочу призвать строителей к тому, чтобы вы реально смотрели, оценивали свои возможности в части использования механизма финансирования. Он должен быть прост, ясен, законодательно обоснован. В нем не должно быть темных мест, которые бы в дальнейшем дали бы возможность банку или инвестору отказаться от вложения денег в ваши программы. Иначе вы ее (проблему финансирования, - ред.) не решите`, - предупредила зампредседателя правления банка `Меркурий`Л. Данилова.
Но застройщики прекрасно понимают, что никуда не денутся от банков, а банки - от них. `Мы обречены жить и работать вместе`, - подытожил А.Харченко.
Яна ДОВГАНЬ
http://biz.liga.net/
Застройщик и банкир: двое в одной лодке
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 6816
30 янв. 2024 г.
4 сент. 2023 г.
1 сент. 2023 г.
