Финансовый кризис заставил по-новому посмотреть на структуру строительной пирамиды, которую украинское общество строило 18 лет. Резкое `протрезвление` открыло всем глаза на неприятную истину: строителям, населению, банкам и власти. Как только прекратились дешевые кредиты с мировых рынков и закончились деньги от населения, фундамент этой постройки дал трещины. Оказавшись без надежных источников финансирования, отрасль, обеспечивающая в хорошие годы добрую часть ВВП страны, пошла на дно. Однако вряд ли только этот фактор стоит считать отправительной точкой в строительном сбое 2009 года. Кризис также показал, что большинство людей не в состоянии купить жилье по ценам, которые в некоторых городах-миллионниках подбирались, чуть ли не к стоимости квартир в Лондоне, Лос-Анджелесе или Нью-Йорке. Стало очевидно, что только строительство элитного жилья уже не сможет `вытянуть` отрасль на докризисный уровень. Те, кто хотел построить многоэтажные коттеджи и дорогущие квартиры, более-менее насытили свои аппетиты. Каким же путем будет развиваться строительный рынок Украины в ближайшие годы? И какая часть населения от этого выиграет? Об этом `День` спрашивал у экспертов и отраслевых чиновников.
ПРИЧИНЫ строительного БЕСПРЕДЕЛА
Ранее глава `Фронта перемен` Арсений Яценюк заявлял, что недостижимо высокие цены на квадратные метры удерживаются благодаря тому, что все строительные фирмы принадлежат депутатам городского либо областного советов, все компании-продавцы жилья контролируются непосредственно мэрами, все земельные участки выделяются только `своим` и больше никого на рынок не пускают. `На рынке, на котором нет конкуренции, цены никогда не упадут`, - считает политик. Поэтому жилищные расценки он предлагает менять с помощью значительного снижения цен на жилье через увеличение на рынке конкуренции и через предоставление населению кредитов на 30 лет в национальной валюте с низкой процентной ставкой на покупку жилья.
А вот экс-глава Нацбанка Сергей Тигипко ранее отмечал журналистам, что строительство страдает от кризиса больше других отраслей через высокие коррупционные издержки, связанные с получением многочисленных разрешений и лицензий. Следует упростить и сделать прозрачными все разрешительные процедуры - и коррупция отпадет. `И, конечно же, надо немедленно возобновить рефинансирование ипотечных программ под доступные проценты. Нынешние 30% годовых в гривне - это запретительный уровень кредитных ставок`, - добавляет он.
КУДА НАПРАВИТЬ строительный вектор?
Проанализировав причины, необходимо определиться, в каком же направлении шагать дальше. Конечно, каждая строительная компания в праве выбирать самостоятельно, каким путем идти. Однако нужно учитывать, что общество состоит из разных слоев населения. И сегодня наибольше востребованным является сектор массового жилья. По оценкам председателя совета директоров компании `XXI Век` Льва Парцхаладзе, этот рынок оценивается в 50 миллионов м2.
В государстве существуют некоторые программы, которые помогают частично разрядить социальное напряжение в квартирном вопросе. Так, действует госпрограмма `Доступное жилье`. Напомним, что она предусматривает выделение с бюджета на строительство и покупку доступного жилья субсидии в размере до 30% от его стоимости. Со своей стороны, будущий собственник такого жилья должен гасить остаток стоимости путем кредитования в коммерческих банках сроком на 20 лет. При этом местная власть бесплатно предоставляет землю и подводит инженерные коммуникации для застройщиков.
Кроме того, с июля 2009 года Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) начало финансировать покупку и завершение строительства жилищных объектов со степенью готовности более 70%. Так, по данным первого заместителя министра Министерства регионального развития и строительства Украины Анатолия Беркуты, государство распределило 4 тысячи квартир, около 600 квартир - уже приняты на баланс ГИУ, но их органы местного самоуправления еще не распределили. В общем же на покупку и достройку квартир из госказны в 2009 году направили около 1,5 миллиарда гривен.
Однако только за счет государственных ресурсов решить квартирный вопрос большинства граждан не удастся, говорит экс-министр регионального развития и строительства Украины, а ныне народный депутат Владимир Яцуба. Он считает, что для возобновления докризисных строительных темпов необходимо 20-30 миллиардов гривен. `В бюджете в ближайшее время никто этих денег не найдет`, - говорит он. Поэтому развивать строительную отрасль необходимо с помощью программ, которые будут финансироваться в основном за счет граждан, и при минимальном участии государства (его роль должна измеряться предоставлением бесплатных земельных участков). То есть речь идет о развитии комплексного подхода к запуску массового строительства эконом-жилья, которое предложит рынку и покупателю квартиры по более приемлемым ценам, нежели сейчас. Однако, по мнению Яцубы, такие программы начнутся не раньше чем через 1-1,5 года.
СПАСЕНИЕ - В жилье эконом-класса?
То, что освоивший рынок `экономки` (так еще называют жилье эконом-класса) станет одним из лидеров послекризисного строительного рынка, начинают понимать и сами строители. Именно поэтому они с надеждой посматривают в этом направлении. `В нынешнем году на рынке недвижимости станет более явной тенденция со стороны застройщиков к началу строительства в дешевом сегменте, в первую очередь, жилье эконом-класса. Строительство объектов высшей ценовой категории, особенно домов бизнес-класса, будет довольно рискованным, поскольку существенно снизился спрос на них`, - считает директор проектной группы `Архиматика` Александр Попов. Эксперт убежден, что сейчас население покупает недвижимость преимущественно для решения бытовых вопросов, а не для `демонстрации доходов`, как это было ранее.
Опрошенные `Днем` эксперты называют разные пути запуска `экономки`. Так, заместитель директора Украинской строительной ассоциации (УСА) Валентина Мандрик говорит, что самое время вместе с государством создавать концепцию эконом-жилья и реализовывать ее. По ее словам, УСА уже работает над такой концепцией. Новые более дешевые строительные и эксплуатационные технологии, бесплатная земля от государства - эти составляющие, по ее словам, входят в разрабатываемый документ, и они помогут установить цену такой `экономки` в пределах 300-400 дол. за м2. Размеры однокомнатной `экономки` будут составлять - 30-35 м2, двухкомнатной - 50-60 м2 и трехкомнатной - 65-75 м2. При этом рентабельность строительства - не больше 5%.
Однако, предлагая такую идею, ее разработчики понимают главный барьер для ее реализации. `Если местные советы не будут предоставлять бесплатно землю, что очень влияет на себестоимость строительства, и помощь в коммуникациях, то программа не заработает`, - признает Парцхаладзе.
На вопрос: `Готовы ли местные власти выделять землю для эконом-жилья?`, `Дню` ответил губернатор Полтавской области Валерий Асадчев. `Выделения земли - не проблема, - говорит он. - В каждом городе, и даже в Киеве, такой земли достаточно`.
О безопасности КВАДРАТНЫХ метров
Насколько безопасно эконом-жилье, `День` попросил рассказать строителей со стажем. Господин Яцуба уверяет, что в вопросе безопасности эконом-технологии не хуже элитных. Разница лишь в том, что `экономки` прослужат меньше и после постройки в них не будет никаких строительных `наворотов`, а также дорогой отделки. Какой вариант недорогого жилья строить - тоже не проблема. `Еще когда я работал в министерстве, то было 20 вариантов предложений по проектам доступного жилья: жилье из пено-битона, каркасное и так далее`, - говорит Яцуба `Дню`.
Безопасно строить и эконом-жилье в больших городах, говорит Беркута. Однако оно будет иметь 9-16 этажей, а не 25, как сейчас имеет большинство новостроек. Дешевые метры в городе удастся получить благодаря экономии на сооружении инженерии. Так, чем выше подымается дом, тем дороже обходится строителям его инженерия. Кроме того, большие многоэтажки нуждаются в постройках более мощного фундамента, а это тоже дополнительные расходы.
Напрашивается вывод: в возрождении строительного царства поможет создание приемлемых условий, при которых максимальное количество граждан сможет купить квадратные метры. То есть государству и частному сектору необходимо приложить максимум усилий, чтобы строительный вектор повернулся в сторону массового потребителя. Понимание этой простой истины сулит строительным компаниям пускай не такими большими доходами, как от продажи элитного жилья, но точно гарантирует стабильную работу и платежеспособного потребителя. А экономика получит плавное развитие отрасли.
Наталья БИЛОУСОВА
http://www.day.kiev.ua/
Рынку недвижимости пророчат квадратные метры по 300—400 дол.
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 6978
30 янв. 2024 г.
4 сент. 2023 г.
1 сент. 2023 г.
