Апрель и начало мая не только не вывели рынок жилья из спячки, но и еще больше загнали в нее. Если в марте на вторичном рынке Киева наблюдался рост покупательской активности, то в апреле, по данным компании `Планета Оболонь`, число сделок упало почти до уровня февраля. Правда, конкретных числовых показателей специалисты не приводят. По словам генерального директора АН `Планета Оболонь` Виталия Котенко, для рынка в целом их взять неоткуда: нет единой базы, куда бы стекалась вся информация о сделках. По словам директора риелторской компании `Золотые ворота` Алексея Холмецкого, в апреле-начале мая, как и раньше, продавались только самые дешевые квартиры - до $65 тысяч. Цены также не удивляли. `Они остаются неизменными с сентября прошлого года`, - говорит директор АН `Конкорд` Леонид Косачев.
СОННЫЙ ДРЕЙФ. Стоит ли летом ждать ценовых подвижек? Ведь в эту пору отпусков обычен спад активности - хороший повод продавцам снижать цены. Но, по мнению опрошенных нами экспертов, в ближайшее время особых изменений не предвидится. `Те, кто спешит продать квартиры, и так снижают цены. И зимой, и летом. Выставляют квартиры на $5-10 тыс. дешевле, и они уходят в течение недели. А вот те, кому продажа не к спеху, будут держать цену, несмотря на летний застой и отсутствие покупателей`, - говорит независимый риелтор Виктория Мизюк. Да и приход осени вряд ли сильно нарушит относительное рыночное равновесие, когда недостаток платежеспособного спроса провоцирует снижение цен, а мизерность пополнения жилого фонда - их рост. Возможны разве что плавные ценовые `дрейфы` отдельных категорий жилья. Например, по мнению Игоря Однопозова, президента Союза специалистов по недвижимости Киева, на пользующееся спросом, например, на `единички` экономкласса, возможен плавный рост цен (до 1-2% в месяц), а более дорогое жилье может также тихо - в пределах 1% - дешеветь.
ИПОТЕКА: МИРАЖ или РЕАЛЬНОСТЬ. Многие продавцы не спешат снижать цены, надеясь на возобновление осенью ипотеки. Однако, как показал наш опрос риелторов, надежды эти зыбки. `Возобновление полноценного ипотечного кредитования по нормальным, докризисным условиям возможно не ранее конца следующего года`, - считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Так же полагают и Виталий Котенко, и Игорь Однопозов. Их довод: у банков недостаточно ресурсов для того, чтобы снизить ставки до докризисного уровня. А что говорят сами банкиры? По мнению председателя правления OTP Bank Дмитрия Зинкова, массовому ипотечному кредитованию препятствуют: ограничение на кредитование в иностранной валюте, вероятность дальнейшего снижения цен на жилье и сомнения в долгосрочной стабильности курса гривни. `Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%`, - считает банкир. А это слишком высокая ставка для массовой ипотеки. Кроме того: `Банки не знают, что делать с проблемными ипотечными кредитами на сумму около 60 млрд грн.`, - говорит президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. В этой ситуации, считает эксперт, возрождение массового ипотечного кредитования нереально.
ЗАБЕГ ЗА ДЕШЕВИЗНОЙ
Недавно нам бросилось в глаза предложение 1-комнатной квартиры в Киеве площадью 33 кв. м за $30 тыс. (среднерыночная цена подобного жилья - $55-60 тыс.). Заинтересовала не только цена, но и комментарий - `Продает социальный фонд, срочно. Есть еще варианты`. Мы позвонили по указанному номеру. И действительно, другие варианты были. Например, `единичка` за $34 тыс. или `двушка` за $47 тыс. Как оказалось, речь идет о продаже квартиры с заключением договора о пожизненном содержании. При этом вы сразу становитесь собственником жилья, но старики продолжают жить в нем, и вы можете распоряжаться квартирой только после их смерти. Сумма, равная объявленной стоимости квартиры, сразу переводится на счет продавцов. Кроме того, каждый месяц нужно будет платить бывшим хозяевам указанную в договоре сумму на содержание - 500-700 грн., а также квартплату. Допустим, покупателю все платежи обходятся в 1000 грн. в месяц. То есть 12 тыс. грн. или $1500 в год. Кроме того, не положив $30 тыс. на депозит под 10% годовых, а купив квартиру, покупатель отказался от $3 тыс. ежегодного дохода. Значит, 6 лет жизни пожилых владельцев фактически увеличивают цену квартиры с $30 тыс. до $57 тыс. А если они долгожители?
Кроме того, по словам юриста фирмы `Гарант` Дмитрия Мальцева, бывшие хозяева квартиры могут потребовать признания договора недействительным на том основании, что покупатель не выполняет свои обязательства. При этом все выплаченные ранее суммы, в том числе и деньги за квартиру, не возвращаются. Поэтому, при заключении подобных договоров нужно очень внимательно проверить формулировку своих обязательств по содержанию пожилых людей (когда и что вы должны делать или платить) и проследить, чтобы их выполнение было документально подтверждено. Наличие наследников у продавцов не более опасно для покупателя, чем при обычной сделке купли-продажи, поскольку квартира переходит в его собственность еще при жизни ее пожилых владельцев, и после их смерти, по словам Дмитрия Мальцева, просто не входит в `наследственную массу`.
Самые доступные варианты
В апреле продолжилось удешевление самых доступных двух- и трехкомнатных квартир - они стали еще на $2-3 тыс. доступнее.
1-КОМНАТНЫЕ
$40 000 - Голосеевский р-н, ул. Амурская, 34/17/8
$41 000 - Подольский р-н, пер. Межевой, 24/11/5
$42 000 - Днепровский р-н, ул. Алма-Атинская, 22/12/5
В марте самой дешевой `единичкой`, найденной нами, была квартира за $40 000 на ул. Новополевой, с метражом 24/13/5.
2-КОМНАТНЫЕ
$50 000 - Святошинский р-н, ул. Мебельная, 57/37/7
$52 000 - Святошинский р-н, ул. Большая Кольцевая, 57/36/4
$55 000 - Деснянский р-н, ул. Космонавта Волкова, 47/30/4
В марте самую дешевую `двушку` мы отыскали за $52 000 в том же Святошинском районе на ул. Большая Окружная с метражом 57/36/4.
3-КОМНАТНЫЕ
$65 000 - Голосеевский р-н, ул. Добрый Путь, 68/48/9
$69 000 - Дарницкий р-н, пер. Полесский, 55/40/7
$74 000 - Днепровский р-н, ул. Курнатовского, 61/45/7,5
Месяц назад самая дешевая из найденных `трешек` стоила $68 000 - на проспекте Мира в Днепровском районе с метражом 57/36/4.
И больше, И дешевле
В апреле получили новый импульс разговоры о скором подорожании `первички`. Так, глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе заявил, что дно достигнуто, падать некуда, теперь цены начнут расти. Впрочем, о неизбежном дорожании жилья эксперт говорил и в преддверии кризиса, и тогда, когда останавливалась одна стройка за другой. После чего, как известно, последовало снижение цен на 25-40%, а то и больше. Пока что цены не только не растут, но и падают. По данным портала realt.ua, за апрель 2010 года средняя цена продажи квартир в строящихся домах Киева в гривнях упала на 5,41% и составила 13 437 грн. за кв. м. При этом количество предложений от застройщиков за месяц увеличилось на 26,7%. А количество проданных квартир, по данным компании SV Development, со 160 в марте выросло до 190. В Киевской области, по словам директора консалтинговой компании `РеалЭкспо` Виктора Коваленко, частично возобновился спрос на новостройки, но только на квартиры не дороже $700/ кв. м. Спросом пользуются объекты в ближайших к Киеву городах: Вышгород, Бровары, Борисполь, Ирпень, Ворзель.
По словам Владимира Германова, руководителя портала `Столичная недвижимость`, предпосылок для существенного изменения ситуации на рынке и цен в ближайшем будущем пока не видно. Для резкого снижения цен понадобилось бы появление на рынке большого числа квартир с высокой степенью готовности, но им взяться неоткуда. А для роста цен не хватает платежеспособного спроса. По мнению коммерческого директора компании SV Development Сергея Степенко, полное восстановление рынка следует ожидать не ранее 2012 года, после возобновления ипотечного кредитования и снижения себестоимости строительства.
С РОСТОМ не СЛОЖИЛОСЬ
Мартовское оживление столичного рынка аренды жилья в апреле своего развития не нашло. Никто из опрошенных экспертов роста активности не отметил. Цены остаются примерно на том же уровне, направление и величину их дрейфа специалисты оценивают по-разному. Алексей Холмецкий, например, считает, что аренда на пару процентов подорожала. А вот директор АН `Украинский Дом` Руслан Безуглый уверен, что цены не изменились. По статистике же портала realt.ua, за апрель 2010 года средняя цена аренды квартир в Киеве упала на 3,30% - до $12,31 за кв. м в месяц.
В ПРИГОРОДАХ - БОДРЕЕ. Иначе складывается ситуация с арендой в некоторых городах-спутниках столицы. В Борисполе, по словам директора АН `НеБо` Юрия Севастюка, спрос превышает предложение, но цены не растут. На 1 мая `единички`, как и на 1 апреля, в Борисполе предлагали за 1800-2200 грн./мес., 2-к. - за 2200-2800 грн./мес., 3-к. - за 2800-3500 грн.
В Броварах, как утверждает исполнительный директор АН `Броварской регион` Алла Потапенко, рынок аренды чуть оживился, цены поднялись на пару сотен гривен. На 1 мая в этом райцентре за 1-комнатную квартиру просят 1800-2500 грн./ мес., за 2-к. - 2500-4000 грн, за 3-к. - 2800-4000 грн./мес. Повысились активность и цены и в Вишневом. По словам директора АН `Ваш Дом` Любови Красильской, хозяева квартир просят на 300-500 грн. больше, причем небезуспешно. 1-комнатную квартиру уже получается сдать за 2300 грн., за `двушки` хотят 3000 грн., а за `трешки` уже и 3500 грн. В общем, цены в ближайших пригородах снова понемногу подтягиваются к ценам в прилегающих к ним районах столицы.
ПЛАВНЫЙ СПУСК. Предложение в Киеве уже и сейчас заметно превышает спрос, а летом, когда студенты столичных вузов разъедутся на каникулы, свободных квартир станет еще больше. Это должно привести к падению цен, но, по мнению Владимира Германова, хозяева предпочтут дожидаться осени с ее обычным оживлением и возможным подорожанием аренды, поэтому снижение будет плавным - до 2-3% в месяц. Аренда в ближайших пригородах, по мнению местных специалистов, дешеветь не будет, а в Вишневом, возможно, на несколько процентов подорожает.
Самые доступные
Апрель не принес подорожания аренды в целом, но `двушек` и `трешек` по мартовским самым доступным ценам найти уже не получалось.
Комнаты
498 грн., Обол. р-н, ул. Озерная, 18/0/0
633 грн., Дарн. р-н, Славгородская, 20/0/8
Месяц назад самая дешевая комната мы нашли за 678 грн.
1-КОМНАТНЫЕ
1599 грн., Свят. р-н, ул. Жмеринская, 36/18/7
1797 грн., Свят. р-н, бул. Ак. Вернадского, 20/13/0
В марте самая недорогая `единичка` встретилась по 1580 грн.
2-КОМНАТНЫЕ
2494 грн., Под. р-н, ул. А. Терехина, 46/30/7
2502 грн., Днеп. р-н, ул. А. Малышко, 40/0/0
В марте самая дешевая двухкомнатная квартира сдавалась за 1975.
3-КОМНАТНЫЕ
3168 грн., Днеп. р-н., Харьковское шоссе, 60/40/7
3183 грн., Святош. р-н, ул. Картвелишвили, 60/39/6
В марте самая дешевая `трешка` была за 2954 грн.
ОКОЛОЗЕМНАЯ БЕСПРОБУДНОСТЬ
По данным компании SV Development, с 1 апреля по 1 мая 2010 года средняя стоимость земельных участков под индивидуальную застройку в Киевском регионе выросла в пределах 1,78% - до $4 028 за сотку. Впрочем, по словам Владимира Германова, при малом числе сделок и сложности получения информации по ним, погрешности оценки оказываются намного больше 2%. Так что вряд ли этот статистический `рост` можно считать пробуждением рынка, тем более на фоне предшествовавшего падения цен. Так, по данным портала realt.ua, на 1 мая цены на землю в 30-км полосе вокруг Киева были ниже цен на 1 января текущего года на 15,5%, а в кольце 30-60 км - почти на 28%. Специалисты, - например, президент Земельного союза Андрей Кошиль, - реального роста цен по области в целом не отмечают.
По районам ситуация складывается по-разному. Так, по словам Юрия Севастюка, в Бориспольском районе за апрель цены выросли примерно на 5%. А в окрестностях Ирпеня, как рассказывает Сергей Гриценко, востребованные участки, расположенные в удачных местах, подорожали. Например, за участок, ранее предлагавшийся по $5-6 тыс. за сотку, в апреле хотят по $7-8 тыс. за сотку. Но подавляющее большинство участков не подорожало. В других близлежащих к Киеву районах, по оценке местных специалистов, существенных изменений не отмечено. Так, в Броварском районе, по мнению Аллы Потапенко, спрос на землю отсутствует как таковой.
Похоже, что подобное сонное состояние продлится еще, как минимум, несколько месяцев. `Цены на землю сейчас просто смешные, - говорит Алексей Холмецкий, - но никто ее покупать не спешит. Народ не строится, поэтому перспективы развития рынка никакие. Все будет спать до осени`. Как на рынок земли повлияет традиционное осеннее повышение деловой активности, пока неясно.
Константин РЯПОЛОВ
http://www.segodnya.ua/
Рынок недвижимости до осени будет в спячке
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 7431
3 июл. 2024 г.
30 янв. 2024 г.
4 сент. 2023 г.
1 сент. 2023 г.
