Недвижимость - единственная часть национального богатства, которая никогда не покинет пределы страны. Следовательно, она всегда будет лежать в основе всех других видов собственности. Но регулирование правоотношений по недвижимости связан с рядом проблем, одна из которых - неоднозначное понимание понятия `недвижимое имущество`. Оно требует научного обоснования, которое отвечало бы требованиям развития общества на современном этапе.
Четкий законодательный критерий деления имущества на движимое и недвижимое крайне необходим. Ведь за бессистемного отнесения различных видов имущества к недвижимому встает вопрос об условности понятия `недвижимое имущество`. С практической точки зрения это недопустимо, поскольку законодательство различает правовые режимы движимого и недвижимого имущества.
Три теории недвижимости
В юридической науке сложились три теории недвижимости. Первая, наиболее распространенная предлагает признавать недвижимостью вещи, которые имеют прочную связь с землей (К. Победоносцев, Э. Васьковский, Ю. Гамбаров.
Представители второй концепции (Г. Шершеневич, К. Малышев, И. Францессон), ссылаясь на судебную практику в свое время, предлагали при определении признаков недвижимости руководствоваться критерием `акта гражданского связи прав владельца строения с землей, на которой оно построено`, считая, что не надо признавать недвижимостью сооружения, построенные на чужой земле и временные.
Существовала и промежуточная мнение, согласно которому можно выделить и третью теорию. Ее представители - А. Вормс, В. Ельяшевич и А. Думашевський. По их мнению, сооружения, построенные на чужой земле, в силу обязательственного права необходимо считать вещами подвижными, а строения, созданные в силу вещного права на эту землю, - неподвижными вещами. Последняя теория может найти в современных правовых системах как сторонников, так и оппонентов, но, по нашему мнению, очень трудно не считать недвижимостью здание, возведенная на земле, взятой в долгосрочную аренду, например на 90 лет.
Как там у них?
Несколько своеобразные определения недвижимого имущества содержат законодательные акты других стран. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что надежно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерно ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130 ГК РФ).
Согласно Швейцарским гражданским уложения имущество, относящееся к недвижимости, делится на три вида: земельные участки, горные рудники и зарегистрированы самостоятельные и постоянные права на недвижимость.
Гражданский кодекс Мексики содержит длинный перечень имущества, которое является недвижимостью, к которому принадлежат, в частности: голубятни, пасеки, ставки с рыбами; статуи и картины; семена, предназначенное для посева; плавучие сооружения, предназначенные для нахождения на определенном месте водоема и т.д.
Французское законодательство исходит из самой широкой концепции недвижимости (ст. 517-526 Гражданского кодекса Франции). Статья 517 этого Кодекса определяет, что имущество является недвижимым по своей природе в силу его назначения или вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет. К недвижимым по своей природе принадлежат земля и связанные с ней здания, урожай, леса и т.д. К недвижимым вещам по их назначению французское законодательство относит: машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии для обслуживания, эксплуатации и т.п., хотя по своей природе они являются подвижными. Если эти объекты выделяются из состава имения, они рассматриваются как движимость. Кроме того, недвижимостью в силу их назначения признаются вещи, присоединенные владельцем навсегда к земельному участку.
Немецкое гражданское уложение относит к объектам недвижимости земельные участки, их составные части, вещи, надежно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой здания, семена, если оно внесено в землю, растения и насаждения.
Да, мы видим, что в законодательстве разных стран закреплены почти одинаковые определения недвижимого имущества. Объединяет их следующие признаки: прочная связь с землей и невозможность перемещения без неспиврозмирного ущерба их назначению. Правда, последний признак фигурирует только в одном из рассматриваемых нормативных положений, но следует почти из всех приведенных норм. Интересно, что к недвижимому имуществу в некоторых странах относят вещи, которые являются автономными и выполняют эстетические функции, находясь в составе дома (Мексика). Отличием можно считать и то, что законодательство одних стран содержит расширенный перечень имущества, которое относится к недвижимости, а в нормативных актах других он вообще отсутствует.
Недвижимое возможно сдвинуть
В гражданском праве продолжаются дискуссии относительно понятия `недвижимое имущество`. Несмотря на то что деление имущества на движимое и недвижимое закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, в отечественной гражданско-правовой доктрине нет единого мнения по поводу недвижимости и критериев отнесения к ней.
Часть 1 ст. 181 Гражданского кодекса Украины определяет, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. Сегодня эта норма не отвечает потребностям общества и, по нашему мнению, не соответствовала им даже на момент принятия ГКУ.
Во-первых, некоторые вещи остаются вне влияния нормы ст. 181 ГКУ. Например: срубы, курортные дома, вагончики для отдыха и т.д. А во-вторых, технологии перемещения недвижимости применялись в мире еще с 1455 г., когда Аристотель Фьораванти перенес колокольню церкви Санта-Мария Маджорне со всеми колоколами более чем на 10 м. В 1934 г. инженер Кирлан передвинул в Макеевци кирпичную двухэтажное здание почты весом 1300 т. Годом позже на руднике в Кривом Роге была передвинута жилое здание весом 1500 т на расстояние 240 м. и это далеко не все известные человечеству перемещение `недвижимых вещей. Возможно, авторы ст. 181 ГКУ по-другому понимали `невозможность перемещения без их обесценивания и изменения назначения`, но пока констатируем необходимость пересмотра положений, регулирующих указанные отношения.
Связь с землей
Некоторые юристы и экономисты пытаются понять природу недвижимости, раскрыв физический, экономический и правовой связь земли и всего, что с ней связано.
Физическое или фактическую связь с землей реализуется на практике путем возведения зданий, сооружений и других строений, которые прочно примкнуть к земле с помощью фундамента или других инженерных конструкций. Физический связь означает также, что земля переносит свои природно-функциональные параметры, прежде всего такие, как пространство, площадь, расстояние, во внутреннюю природу всех видов недвижимости, находящихся на ней. Все объекты недвижимости представляют собой пространственные конструкции, имеющие конкретную площадь, находятся на определенном расстоянии от источников сырья, поставщиков, потребителей, центров концентрации потребительского спроса, транспортных линий и т.п.
Особые экономические свойства недвижимости формируются вследствие ограниченности земли как фундаментальной основы всех видов недвижимости. Это находит свое проявление, во-первых, в относительной ограниченности воспроизводства всех видов недвижимости. Во-вторых, ограниченность порождает неперемищуванисть недвижимости как объекта хозяйствования и правового оборота, что закреплено место нахождения. В связи с этим невозможна доставка полезных качеств этого блага туда, где увеличивается спрос на него.
В-третьих, ограниченность проявляется в продолжительности создания (построения) недвижимости, высокой капиталоемности, долгосрочности существования недвижимости и т.д.
О юридическом связь объекта с землей в законодательстве не говорится, потому что нет необходимости в доказывания этой связи. Исключение составляет лишь случай, когда необходимо подтверждение права на земельный участок при государственной регистрации сводной здания. В этом случае закон требует от владельца здания надлежащим образом оформленных прав на землю. Независимо от того, какие права на землю имеет владелец здания: вещественные или обязательственные, что всегда носят временный характер, доказав прочная связь объекта с землей, владелец здания имеет право оформить документы на нее как на недвижимое имущество. Считаем, что этот путь решения проблемы наиболее приемлемый.
Выводы
Необходимо сосредоточить внимание на исследовании условий признания вещей неподвижными. Считаем, что нормативное закрепление триады факторов, на основании которых можно отнести вещь к неподвижной, во-первых, способствовать стабилизации правоотношений с недвижимым имуществом, во-вторых, уточнит толкования термина `недвижимое имущество` и ликвидирует терминологическую путаницу, а в-третьих, подтолкнет в следующих научных разработок в этой сфере и будет способствовать развитию института недвижимого имущества.
Денис Спесивцев
http://www.legalweekly.com.ua/
Понятие недвижимого имущества: зарубежный опыт и отечественные реалии
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Идентификатор: 7663
30 янв. 2024 г.
4 сент. 2023 г.
1 сент. 2023 г.
